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DROITS ET DEVOIRS

ADIL 56 - Agence départementale pour l'information sur le logement

Pour bien s'informer sur vos droits et obligations, l'ADIL est à votre disposition pour toutes questions liées au logement : informations et conseils avant de signer votre contrat de location, litiges entre propriétaires et locataires, charges et réparations locatives, remise des clés et restitution de dépôt de garantie, état des lieux, assurances...

N'hésitez pas à contacter les conseillers juridiques, ils vous informent gratuitement et en toute objectivité sur les droits et obligations qui vous incombent.

Coordonnées : 2C, bd Franchet d'Esperey - 56100 Lorient - Tél : 0 820 201 203 - Fax : 02 97 64 54 00

Site web : http://www.adil.org/56/

Taille des logements

Studio : Logement constitué d'une pièce avec coin cuisine et d'une salle d'eau
T1 : Logement jusqu'à 27 m² constitué d'une pièce avec coin cuisine, entrée séparée ou non et d'une salle d'eau
T1bis : Logement de 25 à 39 m² avec cuisine, entrée séparée ou non, une salle d'eau
T2 : Logement de 26 à 55 m², composé d'une pièce principale avec coin cuisine ou cuisine, d'une chambre et d'une salle d'eau
T3 : Logement de 44 à 67 m² avec une pièce principale, coin cuisine ou cuisine, 2 chambres

13-08-2008

Vos droits

Pour faire respecter ses droits, il est nécessaire pour cela de bien les connaître. C'est la garantie de nouer de bons rapports avec votre propriétaire et de les garder.

NON DISCIMINATION A LA LOCATION

"Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement en raison de son origine, de son patronyme, de son apparence physique, de son sexe, de sa situation de famille, de son orientation sexuelle, de son handicap, de ses moeurs, de ses opinions politiques, de ses activités syndicales ou de son appartenance ou non, vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée".

Un propriétaire ou un agent immobilier peut être sanctionné au plan pénal en application des articles 225-1 à 225-4 du code pénal.

Les victimes de discrimination peuvent saisir la Haute autorité de lutte contre des discriminations et pour l'égalité (HALDE)

par lettre : 11 rue saint Georges - 75009 Paris
par téléphone pour une information au 08 1000 5000 du lundi au vendredi de 8 heures à 20 heures
par courriel : contact@halde.fr
Site : www.halde.fr

UN "LOGEMENT DECENT"

Le bailleur se doit de délivrer au locataire un logement décent qui doit satisfaire à certaines conditions minimum au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

Quelques points essentiels :

les réseaux électriques, de gaz, de chauffage et d'eau chaude sont en bon état de fonctionnement et conformes aux normes légales de sécurité
tout local doit comporter une installation permettant un chauffage normal (19°)
le logement doit disposer d'une pièce principale d'au moins 9 m² avec une hauteur de 2,20 m ou un volume habitable d'au moins 20 m³

Si vous avez des doutes sur la conformité à ces normes, informez-vous auprès de l'ADIL ou invitez le Service Hygiène et Sécurité de la Ville de Lorient à vous rendre visite.

Conseil : Si votre logement n'est pas décent, continuer à payer votre loyer, sinon vous risqueriez une action en résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers.

LE BAIL

La rédaction d'un bail ou contrat de location signé par le propriétaire et le locataire est obligatoire pour une location vide ou meublée. Il doit être fait en 2 exemplaires originaux et conservé par chaque partie.

Il peut être établi par un agent immobilier ou par le propriétaire et le locataire. Des modèles de contrats sont disponibles auprès des associations de propriétaires ou de locataires, sur internet ou dans les librairies spécialisées. Le modèle est différent selon le type de location (vide ou meublée).

Plusieurs documents doivent être joints au bail :

L'état des lieux
Un extrait du réglement de copropriété
Un engagement de caution, si le propriétaire l'a éxigé
Un dossier technique comprenant le diagnostic de performance énergétique

A savoir : Le propriétaire ne peut vous obliger à souscrire une assurance choisie par lui. Il ne peut imposer comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique. En cas de nouvelle location, les visites de l'appartement ne sont pas autorisées pendant les jours fériés ou pas plus de 2 heures les jours ouvrables.

LE CONGE

La durée d'un bail d'un logement vide est de 3 ans minimum (si votre bailleur est l'office HLM, la durée de votre contrat est illimitée)

Pour une location meublée, la durée est d'un an et peut être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant.

Congé donné par le locataire

Vous pouvez partir à tout moment sans avoir à vous justifier mais en respectant certaines conditions :

Pour une location vide : prévenir le propriétaire 3 mois avant la date prévue pour votre départ par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai commence à compter de la réception de la lettre par le propriétaire. Le délai peut être réduit à un mois dans les cas suivants : mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emplloi suite à une perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, bénéficiare du RMI, locataire de plus de 60 ans dont la santé justifie une hospitalisation.

Pour une location meublée : le préavis est d'un mois.

Congé donné par le propriétaire

Le bailleur ne peut donner congé que pour la date d'expiration du bail et il doit en avertir le locataire 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit justifier cette décision.

RESILIATION DU BAIL ET EXPLUSION

Si en cours de bail le locataire ne respecte pas une ou plusieurs obligations (non paiement des loyers, défaut d'entretien du logement, troubles du voisinage...) le bailleur peut demander en justice la résiliation du contrat de location.

Si le bail est résilié judiciairement à la suite d'un congé donné par le bailleur et que vous ne quittez pas le logement, le propriétaire peut demander en justice votre expulsion.

Vos devoirs

Vous êtes tenu à certaines obligations qui ne se limitent pas au seul paiement du loyer et des charges.

L'ENGAGEMENT DE CAUTION

Le bailleur peut exiger qu'une personne se porte caution ou garante pour assurer le paiement des loyers et des charges locatives en cas de défaillance du locataire. L'engagement de caution doit être obligatoirement un acte écrit et doit comporter certaines mentions obligatoires, sinon l'acte est nul.

LE DEPOT DE GARANTIE

Appelé aussi "caution", il est demandé lors de la signature du bail. Depuis la loi sur le pouvoir d'achat du 08.02.2008, le dépôt de garantie est réduit à 1 mois de loyer hors charge pour les logements vides. Pour les logements meublés, le dépôt de garantie est équivalent à 2 mois. Il est restitué dans un délai de 2 mois après la remise des clés pour un logement vide.

En cas de difficulté pour récupérer votre dépôt de garantie, vous devez écrire au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception, lui demandant le remboursement des sommes ou les justificatifs l'autorisant à garder la totalité ou une partie du montant.

L'ENTRETIEN DU LOGEMENT

Le locataire doit prendre en charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le contrat de location.

Le bailleur, quant à lui, doit entretenir les locaux en état de service et garantir le locataire contre tous les vices ou défauts qui l'empêcheraient d'utiliser normalement le logement loué.

LE LOYER ET LES CHARGES LOCATIVES

Il est fixé lors de la signature du bail. Son paiement doit être effectué à la date prévue par le contrat.

Il peut être révisé une fois par an, généralement à la date d'anniversaire de la signature du bail. L'augmentation du loyer ne peut être supérieure à l'indice de référence des loyers de l'INSEE pour un logement vide à usage de résidence principale. A compter du 10.02.2008, la loi sur le pouvoir d'achat du 08.02.2008 instaure un nouveau mode de calcul de l'IRL. Il correspond dorénavant à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer. Il s'applique aux nouveaux contrats qui prennent effet à compter du 10.02.2008 et aux baux en cours.

Pour le logement vide, 3 catégories de charges :

les frais liés au logement et à l'usage de l'immeuble
les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble
les taxes locatives